Федеральное агентство по образованию
Московский Институт Коммунального Хозяйства и Строительства
Кафедра « Экспертиза и управление недвижимостью»
Курсовая работа по дисциплине:
«Оценка собственности »
на тему:
«Оценка рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Московская обл. г.Раменское, ул.Приборостроителей, д. 7 кв.2.»
Выполнил:
Студент УН-03-472 Громов А.В..
Проверил:
Проф. Наназашвили И.Х.
Москва 2007г.
Содержание
Введение
1. Задание
2. Сведения о городе Раменское и анализ рынка недвижимости
3. О ценах на жилую недвижимость в Раменском
4. ПЛАНЫ И ПРОЕКТЫ
5. Термины и определения
6. Последовательность определения стоимости объекта оценки
7. Методы оценки объектов недвижимости
7.1. Затратный метод
7.2 Метод сравнительного анализа продаж
7.3 Метод капитальных доходов
8.Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
9. Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке
10.Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
11. Заключение
11.1 Вывод итоговой стоимости объекта оценки
Источники информации и литература
Введение.
Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.
Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которой заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.
Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.
Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
Отчёт содержит описание объекта оценки и его местоположения, собранную оценщиками фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также допущения и ограничивающие условия. Кроме того, отчёт содержит выводы оценщиков об итоговом значении величины, определяемой в соответствии с договором стоимости объекта оценки.
1. Задание:
Оценить рыночную стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу: г. Московская обл. г.Раменское, ул.Приборостроителей , д.7 кв.2
Категория объекта: однокомнатная квартира в составе панельного дома серии В-2000
Этаж: 1 / 10
Период постройки здания: 2003– 2006г.г.
Площадь: 47,5кв.м. ( кухня – 11,5 кв.м., с\у раздельный, имеются 2 лоджии)
Уровень и состояние отделки: после капремонта
Уровень инженерного и технического обеспечения : на данный момент не телефонизирована и компьютеризирована.Не установлена сантехника.
2. Сведения о городе Раменское и анализ рынка недвижимости.
Впервые местность «Раменье» упоминается в 1328 году в духовной грамоте Ивана Калиты (раменьем в древнерусском языке называли границу, опушку леса). И была это тогда довольно обширная территория с многочисленными поселениями. В 1710 году Петр I пожаловал Раменье графу Ивану Алексеевичу Мусину-Пушкину, впоследствии оно находилось во владении князей Бестужевых-Рюминых, Волконских, Голицыных. Точной даты основания села Раменского, что на берегу Борисоглебского озера, нет. Вероятно, оно существовало уже во 2-й половине XVII века. В середине XVIII века князь Волконский поставил на берегу озера усадебный дом, разбил уникальный парк, в котором высадил деревья редких пород, завел зверинец. В начале XIX века на средства князей Голицыных была построена бумагопрядильная мануфактура, впоследствии перешедшая к купцам Малютиным. Первым русским директором фабрики стал Федор Михайлович Дмитриев. Во многом благодаря его усилиям вокруг предприятия сформировался поселок с больницей, баней, библиотекой, школой, магазинами и еще многими необходимыми постройками. В 1862 году через село провели железную дорогу и построили вокзал.
Почти все строения того времени сохранились до наших дней. В 1926 году, 15 марта рабочий поселок Раменское получил статус города. В 1929 году был создан Раменский район, и город стал районным центром.
В настоящее время район занимает 150 тыс. га. В его населенных пунктах и городах проживают около 230 тыс. человек. Что касается исторического наследия, то следует обратить внимание на православные храмы, которых в Раменье - целых 50. Одни из них действовали с момента своего основания, другие были возрождены недавно. К архитектурным памятникам прошлых веков относятся Владимирская церковь в селе Быково, возведенная в 1789 году по проекту В.И.Баженова; Покровская церковь в Зеленой Слободе, построенная из белого мячковского камня в 1786 году; Троицкий храм, поставленный в 1852 году на берегу Борисоглебского озера и поражавший прихожан своими размерами и убранством (он до сих пор является украшением Раменского).
Близость к Москве, транспортная доступность, наличие земельных, наличие земельных природных ресурсов, развитие сетей инженерно-технического обеспечения, высокий научный и творческий потенциал сделали Раменское одним из ведущих регионов Подмосковья
Город расположен на востоке области в 33 км от МКАД. Каждые 15-20 минут от Казанского вокзала отходят электрички и скоростной комфортабельный электропоезд «Спутник», которые в среднем за один час доставляют пассажиров до Раменского. От станции метро «Выхино» на этих же электричках можно доехать всего за 30-40 минут, а от нового автовокзала из Раменского в Москву и другие города Подмосковья ходят автобусы и маршрутные такси.
В застройке территории Раменского тесно переплелись история и современность. Частные небольшие деревянные дома залинейной части города соседствую с архитектурными ансамблями новых микрорайонов.
В настоящее время здесь в основном строят коммерческое жильё, часть которого (10-12%) возводят в рамках муниципальных программ. С 2000 года в Раменском сдано в эксплуатацию около трех десятков многоквартирных жилых домов. Выросли новые кварталы и целые микрорайоны. По внешнему виду, удобству и качеству строительства они нисколько не уступают московским, а благоустройство придомовых территорий во многом превосходит столичное.
Основными застройщиками являются ЗАО «Жилстрой», ЗАО «ЮИТ-Московия» (бывшее ЗАО «ЮИТ-Раменье») - совместное российско-финское предприятие, ООО «Молодежный жилищный комплекс города Раменское» (МЖК) и безусловный лидер по количеству возведенных домов - ОАО «Жилищная ассоциация «Раменье», в которое входят генподрядные организации, проектно-конструкторская фирма, предприятия, выполняющие спец-работы и осуществляющие транспортные услуги, домостроительный комбинат и агентство недвижимости. Построенные «Раменьем» дома не только имеют индивидуальную архитектуру, красивы, но и удобны для проживания. При реализации своих строительных проектов «Раменье» берет за основу серии домов собственной разработки - кирпично-строенные ассоциацией в центре города, на улице Красноармейской, безусловно, являются украшением города, а просторные, светлые и удобные квартиры в них полностью удовлетворяют запросам самого взыскательного хозяина.
Однако в последе время темпы жилищного строительства в городе замедлились. В 2005 году был принят закон о долевом строительстве. Закрепленные в нем жесткие требования к застройщикам привели к тому, что объемы вводимого жилья значительно снизились. Количество предложений на первичном рынке, рынке новостроек уменьшилось. При этом спрос на жилье в Раменском увеличился не только из-за стремления местного населения улучшить жилищные условия, но и из-за большого притока людей из Москвы и других регионов, которые желают приобрести здесь квартиры. Преобладание спроса над предложением привело к росту цен на квартиры в новостройках на 10-12 % в месяц. Не последнюю роль в подорожании квартир в новых домах сыграло возрастание цен на все без исключения строительные материалы, энергоносители и транспортные услуги.
3.О ЦЕНАХ НА ЖИЛЬЕ В РАМЕНСКОМ
С начала 2006 года стоимость квартир в строящихся домах возросла более чем в 2,5 раза. Если в начале года цена квадратного метра в строящихся домах составляла 640-720 долл., то в настоящее время в двух строящихся в Раменском домах - на улицах Приборостроительной и Дергаевской - можно купить квартиру уже по цене от 1300 до 2000 долл. за кв.м.
Выбор квартир ограничен, так как большую их часть продают еще на начальном этапе проведения работ. На улице Приборостроителей строит дом ОАО «Раменье». В зависимости от расположения квартиры её стоимость составляет до 2000 долл. за кв.м. Цена однокомнатной квартиры общей площадью 42,6 кв.м - от 71 тыс.долл., двухкомнатной (общая площадь 72 кв.м) - 87 тыс.долл, трехкомнатной (80 кв.м) - 98 тыс. долл. В микрорайоне ДК «Орбита» возводит кирпично-монолитный, отвечающий высоким архитектурным требованиям дом ЗАО «Жилстрой». Стоимость однокомнатных квартир в двух корпусах - от 87 до 99 тыс.долл., двухкомнатной (общая площадь - 65 кв.м) - 103,5 тыс.долл.. В трехкомнатных цена квадратного метра равна 1380-1420 долл. в зависимости от этажа. В седьмом корпусе однокомнатных квартир в продаже нет, двухкомнатные общей площадью 70 кв.м стоят 110,6 тыс.долл., а за трехкомнатные, общая площадь которых составляет от 87 до 96 кв.м, нужно отдать от 114 до 127 тыс.долл.
Недостаток предложений жилья на первичном рынке привел к повышению спроса на вторичное жильё. Цена квартир в 2006 году ежемесячно возрастала на 10-12 %, и лишь в октябре наметилась некоторая стабилизация.
Определенную роль в росте цен сыграло увеличение количества сделок, осуществленных с помощью ипотечного кредитования. Чем красивее и удобнее для проживания становится Раменское, тем более привлекательным города оказывается для инвестиционных сделок, которые производят с целью сохранения и накопления средств. Доходность от таких операций в несколько раз превышает размер банковских процентов. А сдача квартир в аренду превращается здесь в весьма популярный вид бизнеса.
В зависимости от месторасположения дома и качества сдаваемого внаем жилья стоимость аренды однокомнатных квартир колеблется от 8 до 15 тыс. рублей в месяц, двухкомнатных - от 12 до 18 тыс. рублей, трехкомнатных - от 16 тыс.рублей. Есть предложения и в секторе дорогих квартир, за такое жилье просят около 35 тыс. рублей в месяц. На досках объявлений можно увидеть объявления о сдаче и продаже комнат и квартир без посредников по более низким ценам, но следует отметить, что надежнее иметь дело с профессионалами из риэлторских фирм.
4. ПЛАНЫ И ПРОЕКТЫ
В Раменском, как в Москве и других городах Подмосковья, население не успевает за ростом цен на квартиры и с надеждой следит за реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России», который во многих вселил надежду на то, что квартирный вопрос в нашей стране наконец-то будет решен. Но для того, чтобы совершить рывок в деле улучшения жилищных условий, нужно возводить дома в большом количестве и в короткие сроки. В планах города - строительство микрорайона вдоль Донинского шоссе. Здесь хотят возвести многоэтажные дома, коттеджи и таунхаусы, школы и детские сады, спортивные сооружения. Проектом предусмотрено устройство тут торговых, культурных, развлекательных комплексов.
5. Термины и определения
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Подходы к оценке:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
6. Последовательность определения стоимости объекта оценки
Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:
1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;
4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.
7. Методы оценки объектов недвижимости.
7.1. Затратный метод.
Сущность затратного метода определяется тем, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
Стоимость недвижимости по затратному методу – это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).
Полная стоимость замещения (ПСЗ) – это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).
С теоретической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСЗ, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет.
Алгоритм затратного метода оценки недвижимости
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость права аренды;
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;
3. Производится расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;
4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.
5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.
Методы определения ПСВ (ПСЗ) объекта недвижимости
1. Метод количественного анализа;
2. Метод разбивки по компонентам;
3. Метод сравнительной единицы.
Метод количественного анализа
Данный метод требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться процесс составления подробной сметы.
Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Отличие данного метода от предыдущего заключается в меньших трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.
Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.
7.2 Метод сравнительного анализа продаж.
Метод сравнительного анализа продаж – метод рыночной информации, основанный на принципе замещения, при котором оценка осуществляется путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом с внесением соответствующих корректировок по отличиям аналога.
Этапы оценки объектов недвижимости по методу САП:
1) получение информации о стоимости реализованных объектов недвижимости
2) проверка информации о сделках, получение подтверждения сделки одним из основных участников, наличие равных условий для всех участников
3) корректировка стоимости сопоставимых объектов
7.3 Метод капитальных доходов.
При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.
В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:
метод капитализации дохода
метод дисконтирования денежных потоков
В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:
Срын=ЧОД(год)\R, где
ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год
R – ставка капитализации
1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:
ЧОД=ПВД – потери – ОР, где
ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании
Потери – потери от недоиспользования
ОР – операционные расходы
Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода
Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.
Определение потерь при сборе платежей
Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.
Определение величины операционных расходов
Операционные расходы подразделяются на:
- Условнопостоянные;
- Условнопеременные;
- Расходы на замещение.
К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.
В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.
Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.
Характеристика местоположения объекта оценки
Характеристика объекта оценки и здания в целом приведены в прилагаемом паспорте квартиры
8.Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем
Вывод итоговой стоимости объекта оценки
Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила:
2413,58*47,5=114645 долл. США
Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, я счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 10 процентов от цены предложения (публичной оферты).
Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости московского региона, я ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента.
Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит 105000 долл. США.
9. Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я пришел к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, я не располагаю.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
10.Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
По информации агентств недвижимости в г. Раменское ( Кредит-центр, Раменье-недвижимость) средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в городе составляет 400 долл. США. На момент определения стоимости аналогов в городе не имелось, в виду высокой ликвидности данных квартир. Основываясь на данных таблицы, в определение сравнительным методом, стоимость квартиры отличается от средней на 8 процентов.
Итак 400*1,08=432 долл.США
Таблица расчета чистого операционного дохода
№ п/п Показатель Значение
1 Ставка арендной платы, $/мес 432
2 Ставка арендной платы, $/год 5184
3 Потери от недоиспользования, % 5
4 Годовой доход с учетом недоиспользования, $ 4924,8
5 Операционные расходы, % 5
6 Чистый операционный доход, $/год 4678,6
Ставку капитализации можно получить несколькими способами.
1. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:
R=ставка доходности капитала + норма возврата
Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка
Норма возврата = 100%\n, где n – количество оставшихся лет службы объекта
Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В Отчете принята равной 6%.
Рисковая ставка:
- Премия за вложения в недвижимость;
- Премия за низкую ликвидность;
- Премия за инвестиционный менеджмент.
Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.
Таким образом, ставка доходности капитала равна:
Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%
Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 2000 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 91 год. Отсюда:
Норма возврата = 100%\91 = 1,09 %
Тогда можем найти ставку капитализации:
R= 10% +1,09% = 11,09%≈11,1%
Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:
Срын=ЧОД(год)\R = 4678,6$\0,111 = 42150 (долл. США)
Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная доходным подходом, составит 42150 долл. США.
К недостаткам метода суммирования относится субъективный подход оценщика к разбору ситуации, принятию размеров составляющих ставки капитализации.
2. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных на рынке данных. Средняя цена однушки в Раменском класса «современные дома улучшенной планировки» 100000 долл. Арендная ставка 400 долл. США . Чистый операционный доход 361. Следовательно, ставка капитализации 361*12/100000=0,04332.
Таким образом, стоимость квартиры 4678,6/0,04332=108000 долл.США
3. Заключение
3.1 Вывод итоговой стоимости объекта оценки
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.
Поскольку в своих расчётах я исключил один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом:
№ п/п Критерии Сравнительный подход Доходный подход
1 Достоверность информации 80 20
2 Полнота информации 75 25
3 Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца 80 20
4 Способность учитывать конъюнктуру рынка 85 15
5 Способность учитывать местоположение 55 45
6 Допущения принятые в расчетах 80 20
7 Сумма баллов 455 145
8 Удельные весовые показатели,% 75 25
Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:
Наименование подхода Сравнительный Доходный
Полученная рыночная стоимость, долл. США 105000 108000
Весовая доля 0,75 0,25
Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США
1
105000*0,75 + 108000*0,25 = 78750 + 27000 = 105750≈106000 долл. США.
В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, я определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 106000 (сто шесть тысяч) долларов США.
На основании информации, изложенной в работе, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, я сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в городе Раменское объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению.
Источники информации и литература
Основными источниками информации, использованными Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами ведущих столичных агентств недвижимости. Среди них - периодические издания «Из рук в руки», «Квадратный метр», «Недвижимость и цены», а также сайты www.appraiser.ru, www.miel.ru, www.mian.ru, www.arn.ru, www.snimi.ru и др.
1. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости-М.:Архитектура-С, 2005-200с.:ил.
2. Наназашвили И.Х., Бунькин И.Ф. Оценка собственности : учебное пособие.-М:ИПЦ МИКХИС,2004.-151с
3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.-2-е издание, переработанное и дополненное –М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002. - 804 с.